2020.12.17

中国房地产报|禹洲集团:“三驾马车”驶过千亿的稳健样本

  • 发布者:禹洲集团
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付珊珊/文

2017年,禹洲集团董事局主席林龙安为公司定下了三年千亿的目标,2020年是禹洲冲刺千亿的关键年份。

12月7日,禹洲公告称,公司年度销售额已正式突破千亿,比年初计划早了二十多天。就在不久前,禹洲才发布其前十一月未经审核的经营数据,数据显示,前十一月,禹洲实现销售额986.13亿元,同比增幅达到47%,这样的销售增速,根据第三方机构统计,在TOP50房企中名列前茅。

实际上,行业发展至今,千亿房企已不稀缺,但能够平衡规模、利润和负债的千亿房企却不多见,禹洲算得上一个。与众多中小房企为了冲击千亿而牺牲利润、造成负债高企不同,禹洲的千亿建立在63.7%的净负债率基础上。

规模、利润、风险“三驾马车”平衡发展,是禹洲为千亿房企提供的一种新样本。


“非典型”闽系房企


禹洲发迹于厦门,虽出身闽系,或许是因为老板常年在香港发展,禹洲身上并没有闽系房企的激进,反倒带有明显的港资企业特点,即低负债、高盈利、高派息。

记者注意到,过去26年,禹洲的发展轨迹很有意思。根据公开资料显示,禹洲在2000年后曾连续10年位居厦门楼市第一名。在厦门坐上第一名的宝座后,禹洲开始了外拓:2004年布局上海,并曾一度在上海做到前10,并以上海为支点,布局合肥、杭州、苏州、南京、宁波等;2006年布局天津,随后又以天津为支点,开拓唐山、北京、石家庄等。

在一个城市深耕、站稳脚跟,再以此为支点向外拓展,对房企来说无疑是最稳健的打法。

即使是冲击千亿的2020年,禹洲依然保持了稳健的发展态势,这在其财务指标中也有所体现。



营收创历史新高


根据禹洲2020年中期业绩数据显示,期内禹洲实现总收入140.69亿元,较去年同期上升20.36%,创下历史新高;录得毛利润32.76亿元、录得归母净利至10.19亿元。负债方面,禹洲债务结构也持续优化。至2020年中期,将境外美元债的加权平均年限由去年底的3.2年延长至今年上半年的3.3年,优于同业水平;净负债率同比下降9个百分点至63.7%;上半年的加权平均融资成本为7.22%,维持在合理的水平。偿债能力方面,至2020年中期,禹洲一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元,而同期手握现金约429.68亿元,现金短债比达2.49倍,优于行业平均水平。



上市11年派息已超IPO价格


今年以来,“三道红线”融资监管政策出台,不少房企纷纷“踩线”,但从禹洲的财务状况来看,即使按照“三道红线”的标准衡量,禹洲也优于大部分典型房企。


深耕都市圈 布局一二线


禹洲实现千亿是一种必然,这种必然也与其26年发展中一直保持对市场前瞻性研判并精准布局相关。

禹洲的战略布局大致可以浓缩为两点,即深耕都市圈,坚定布局一二线城市。

早在2004年,禹洲首次走出大本营进行外拓时,便选择了长三角这一经济基础较为强劲的区域,并在之后把总部设立在上海。这种布局让长三角区域至今仍为禹洲销售贡献的中坚力量。



根据禹洲中期业绩数据显示,今年上半年,长三角都市圈为禹洲整体贡献了268亿元的合约销售,占比达到62%。在长三角的部分核心城市,如苏州、合肥,禹洲已经孵化出了两个销售突破百亿的城市公司。

2020年不仅是禹洲突破千亿之年,同时也是禹洲双总部开启的元年。这也是禹洲深耕布局都市圈的又一可圈可点之处。

随着大湾区发展上升到国家战略层面,大湾区也迎来高速发展,看准此机遇后,禹洲抢先布局,于今年新设立了深圳总部,企图在千亿规模之上,打造多个规模增长极。

除了长三角和大湾区,目前,禹洲还布局了海西、京津冀、华中和西南四大区域,在37个城市布局打造了超200个项目。

在都市圈布局战略基础上,禹洲的布局思路中还有一条逻辑线,即坚定布局一二线城市。

一直以来,房地产行业的周期性导致不少房企为了做大做强而跟风布局,例如一二线城市看涨时布局一二线,三四线城市有发展红利时便又转向三四线布局,最典型的例子就是前几年三四线棚改红利释放时,不少房企深度下沉三四线进行布局,虽然实现了“弯道超车”,但随着棚改红利边际递减,一二线市场重新回归,这类企业便很难及时换仓,从而导致经营风险提升。

与这类型企业相比,禹洲走的完全是另一种路子。

禹洲在行业内是坚定的一二线城市拥护者。林龙安曾在多次采访中均表达对一二线城市的看好。目前,在禹洲的布局中,一二线城市的土储占比已超过90%。

以2019年为例,禹洲新增的35幅土地中,95%地块都在一线和二线的省会级城市,以及准二线城市,基本布局在上海、合肥、南京、苏州、无锡、杭州等地。而这些土地也在2020年转化为可售货值,支撑了禹洲千亿的达成。


千亿之后聚焦产品赋能


禹洲的千亿成色,最终还是要落脚于房地产企业发展的根本:产品。

过去,对购房者而言,买房看地段、看配套、看品牌,但随着人们对于生活品质要求越来越高,尤其是疫情后对于好房子的需求程度更加强烈,未来能够吸引购房者的一定是好的产品。

一直以来,禹洲都秉持“以诚建城 以爱筑家”的初心,以匠心筑造产品,为美好生活赋能。


匠心,可以从禹洲的产品设计理念上得到体现。为每一位业主构建有品质的居所、有情感的社区、有文化的生活,正是禹洲住宅产品的设计策略主线。

在这条主线的贯穿下,禹洲不断迭代产品体系,提炼出“3有6爱”产品主张,即:有品质的居所、有情感的社区、有文化的生活;质量关爱、安全关爱、环境关爱、生活关爱、全龄关爱、暖心关爱。并结合“3有6爱”落位“101个价值点”不断为客户提供有品质的产品。

而禹洲匠心打造的这些产品也正被广泛认可。


从行业内来看,禹洲的产品今年频获设计大奖,比如4月初,青岛禹洲•朗廷府、佛山禹洲·朗廷湾、福州禹洲·满江墅、武汉禹洲·商业广场、唐山禹洲·樾湖5个项目同时斩获意大利A'Design Award大奖,分别拿下金奖、银奖、铜奖、铜奖、设计大奖。在近日的亿翰智库的产品力峰会上,禹洲还荣获中国房企超级产品力TOP33,“雍系”荣获2020中国房企住宅产品线景观营造力TOP10,苏州禹洲•山云庭荣获2020中国房企景观营造标杆项目TOP5。

从购房者角度来看,提前完成千亿销售额已经是购房者对禹洲产品的最佳认可。

今年的“黑天鹅”和三道红线,房企传统高周转策略面临不小挑战。目前的市场形势下,千亿虽是行业下半场的入场券,但千亿之后房企又该走向何方?禹洲给出的答案是聚焦产品力,赋能美好生活。禹洲的这剂药方如何?我们拭目以待。


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